Anwalt WEG-Recht in Frankfurt

Das Wohnungseigentum bezeichnet als Oberbegriff die Gesamtheit folgender Komponenten:

1. Persönliches Eigentum:

Sondereigentum: Alleiniges Eigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten

und / oder

Teileigentum:  Alleiniges Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Gebäudeanteilen (Tiefgaragenstellplatz, Abstellkammer)

2. Gemeinschaftseigentum:

Miteigentum am Grundstück

Miteigentum an konstruktiv notwendigen Gebäudeanteilen

• Fundament, Dach, Tragende Wände, Decken
• Fenster und Türen die nicht beidseitig innerhalb des Sondereigentums liegen

Miteigentum an nicht teilbaren gemeinschaftlichen Anteilen

• Heizungsraum und Haustechnikraum
• Leitungen für Wasser, Abwasser, Heizung, Elektrik, Netzwerktechnik
• Treppen, Flur

3. Mitgliedschaftsrecht der Eigentümergemeinschaft

Der Wohnungseigentümer hat das Recht auf Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft.

Der Miteigentümer von Gemeinschaftseigentum ist, im Gegensatz zum Sondereigentum, nur zum Mitgebrauch an diesem berechtigt.

Im besten Fall ist in der Teilungserklärung genau geregelt, welche Bestandteile zum Gemeinschaftseigentum gehören. Zum Gemeinschaftseigentum gehören allgemein alle Bestandteile, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen:

Konstruktiv notwendige Gebäudeteile oder Anlagen:

• Fundament, Decken, Dach, Tragende Wände, Fassaden, Außenmauern
• Gemeinschaftliche Räume, Flur, Treppenaufgang, Eingangsbereich, Heizungsraum, Abfallraum
• Aufzug, Heizungsanlage, Versorgungsleitungen, Heizungsrohre, Elektrische Leitungen, Wasserleitungen, Abwasserleitungen

Gegenstände, die durch Einbau Bestandteil des Gebäudes werden

• Treppengeländer, Fliesen, Fenster, Rollläden, Briefkasten, Wohnungstür
• Alle Bauteile, die dem Bestand oder der Sicherheit der Immobilie dienen

Kein Gemeinschaftseigentum sind:

Verwaltungsvermögen: Dies gehört nicht den Eigentümern, sondern der Gemeinschaft der Eigentümer

• Finanzrücklagen & Schulden der Gemeinschaft. Insbesondere auch die Instandhaltungsrücklage.

Durch die Gemeinschaft angeschaffte Gegenstände, die nicht Bestandteil des Gebäudes werden

• Werkzeug, Heckenschere, Rasenmäher
• Heizöl, Heiz-Pellets

Zwingendes Gemeinschaftseigentum

Das Grundstück und die Bestandteile des Gebäudes, die für den Bestand oder der Sicherheit erforderlich sind, gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Dieses kann weder durch einen Teilungsvertrag oder eine Teilungserklärung zum Sondereigentum deklariert werden.

Im Zweifel Gemeinschaftseigentum

Bei unklaren, unvollständigen, fehlenden oder widersprüchlichen Regelungen zum Umfang des Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung gilt die Vermutung im Zweifelsfall zu Gunsten des Gemeinschaftseigentums. Ein Kriterium ist dabei der Grad der Abhängigkeit der Miteigentümer von der Anlage oder dem baulichem Bestandteil.

Strittige Zuordnung und die Folgen

In der Praxis gibt es häufig Streitfälle bezüglich der Zuordnung von Bauteilen zum Gemeinschaftseigentum. Meist geht es im Rahmung notwendiger Sanierungen darum, wer die Kosten trägt. Bei gewünschten baulichen Veränderungen um die Möglichkeit von eigenverantwortlichen Änderungen und ebenso um die Aufteilung der Kosten.

Strittige Objekte sind teilweise: Terrassen, Terrassenüberdachung, Garten, Gartenteile, Gartenhaus, Auffahrten, Balkon bzw. Balkonbrüstung, Dachterrassen

Das Sondereigentum im WEG-Recht:

Das Sondereigentum beschreibt den Anteil des Eigentums, über das der Eigentümer alleinig verfügen kann. Man unterscheidet dabei zwischen:

1. Sondereigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen

2. Sondereigentum an NICHT zu Wohnzwecken dienenden Räumen

Dieses bildet in Einheit mit dem entsprechenden Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum das Teileigentum.

Das Teileigentum beschreibt die Einheit aus:

• Sondereigentum an NICHT zu Wohnzwecken dienenden Räumen

und

• Dem entsprechenden Anteil am Gemeinschaftseigentum

Zweck eines Teilungsvertrages

Mehrere Eigentümer vereinbaren, dass Ihr Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Das Eigentum kann dabei ein Grundstück, ein Gebäude oder ein noch zu errichtenden Gebäudes betreffen.

Aus dem Eigentum entsteht:

• Sondereigentum an einer oder mehreren Wohnungen
• Teileigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen.
• Gemeinschaftseigentum an Gebäudeteilen oder Anlagen.

Durch die Aufteilung kann der Verkauf von Teilen des Eigentums ermöglicht werden.

Kanzlei Pagels in Frankfurt prüft und erstellt Ihren Teilungsvertrag im Wohnungseigentumsrecht oder berät Sie zu einzelnen Klauseln des Teilungsvertrages.

Zweck einer Teilungserklärung

Durch eine Teilungserklärung kann ein Eigentümer sein alleiniges Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen. Das Eigentum kann dabei ein Grundstück, ein Gebäude oder ein noch zu errichtenden Gebäudes betreffen.

Die Teilungserklärung enthält:

• Aufteilungsplan
• Abgeschlossenheitsbescheinigung

Aus dem alleinigen Eigentum entsteht:

• Sondereigentum an einer oder mehreren Wohnungen
• Teileigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen.
• Gemeinschaftseigentum an Gebäudeteilen oder Anlagen.

Durch die Aufteilung kann der Verkauf von Teilen des Eigentums ermöglicht werden.

Die Kanzlei Pagels in Frankfurt bietet anwaltliche Überprüfung der Teilungserklärung im Wohnungseigentumsrecht oder berät Sie zu einzelnen Klauseln der Teilungserklärung.

Teilungsvertrag:

Mehrere Eigentümer vereinbaren eine Aufteilung von ihrem gemeinsam alleinigen Eigentum (Grundstück, Gebäude oder noch zu errichtendes Gebäude) und die Aufteilung in Sondereigentum (Wohnungen) und dem entsprechendem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum der Eigentümer.

Teilungserklärung:

Ein alleiniger Eigentümer erklärt eine Aufteilung seines alleinigen Eigentums und erschafft (begründet) damit neue Miteigentümer.

Inhalt eines Aufteilungsplanes

Pläne des Gebäudes mit:

• Größe und Lage der Räume im Gebäude. Dies erfolgt durch einen Bauplan mit Siegel und Unterschrift der zuständigen Baubehörde.
• Alle Räume müssen mit der jeweiligen Nummer der Sondereigentumseinheit gekennzeichnet sein. Die Sondereigentumseinheiten müssen dabei in in aufsteigender und zusammenhängender Reihenfolge durchnummeriert werden.

Beschreibung der Räume mit dem jeweiligen Nutzungszweck.

Eindeutige Zuordnung der Räume als Sondereigentum (Wohnung), Teileigentum oder Gemeinschaftseigentum.

Zweck der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch die Baubehörde ausgestellt und bescheinigt, dass die im Sondereigentum befindlichen Räumlichkeiten nur für die Nutzung eines Sondereigentümers zugänglich und in sich abgeschlossen sind.  Ferner muss das Sondereigentum über das Gemeinschaftseigentum zugänglich sein.

Zweck des Sondernutzungsrechtes im Wohnungseigentumsrecht

Mit einem Sondernutzungsrecht (SNR) kann die die alleinige Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer verfügt werden. Das Sondernutzungsrecht wird dabei üblicherweise angewendet, wenn die entsprechenden Räume oder Flächen nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden können.

Das Sondernutzungsrecht kann in der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag begründet werden oder wird nachträglich durch Zustimmung aller Eigentümer im Rahmen einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer festgelegt.

1.  Wohnungseigentum = Sondereigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen +  entsprechender Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

2. Teileigentum                = Sondereigentum an NICHT zu Wohnzwecken dienenden Räumen + entsprechender Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Die Wohnungseigentümerversammlung besteht aus der Wohnungseigentümergemeinschaft, d.h. allen Eigentümern eines Teilungsvertrages oder einer Teilungserklärung. Die Versammlung bildet die Selbstverwaltung und befasst sich mit den wirtschaftlichen Fragen zum Eigentum.

Welche Themen werden in der Eigentümerversammlung behandelt?

• Wirtschaftliche Fragen
  • Instandhaltungsmaßnahmen
  • Instandsetzungsmaßnahmen
  • Modernisierungen
• Verkehrsicherungspflicht
• Hausordnung

Wann wird eine Eigentümerversammlung einberufen?

• Einmal im Jahr durch den Verwalter zur ordentlichen Versammlung einberufen
• Bei fehlender Einberufung oder Weigerung zur Einberufung durch den Verwalter kann durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter die Eigentümerversammlung einberufen werden.
• Wenn mindestens 1/4 der Wohnungseigentümer eine Versammlung beantragen.
• Wenn alle Wohnungseigentümer einer Versammlung zustimmen.
• Verlangung einer Versammlung aufgrund einer gerichtlichen Verfügung durch einen Wohnungseigentümer.

Aufgaben des Verwalters

• Leitung der Wohnungseigentümerversammlung
• Erstellung des Wirtschaftsplans bezüglich des zu zahlenden Hausgeldes
• Erstellung der Jahresendabrechnungen

Wann ist eine Beschlussanfechtung möglich?

Häufig unterlaufen formelle Fehler im Rahmen der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung:

• Formelle Fehler bei der Einberufung der Eigentümerversammlung
• Beschlussantrag nicht bzw. nicht hinreichend in der Tagesordnung benannt
• Fehler in der Ermittlung der Beschlussfähigkeit
• Formelle Fehler bzgl. Stimmrechtsvollmachten
• Fehlerhafte Ermittlung des Abstimmungsergebnisses
• Einflussnahme Dritter in der Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus allen Eigentümern eines Teilungsvertrages oder einer Teilungserklärung.